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关于文旅开发的思考:一个乡村就是一个野奢度假综合
(1)出租:是农户与承租方之间在一定期限内的资产使用权转移,农户自愿将全部或部分资产使用权出租给承租方,承租方给出租方固定的收益。出租的期限一般由双方协商确定,最长不超过承包合同的剩余期限。出租流转的步骤一般为村集体统一收购(收回)闲置资产;农户在获得一次性补偿后,自愿放弃土地、房屋等的使用权;承租人和村集体协商租赁价格、租期(一般是20年),并签订房屋租赁合同。 (2)入股:即农户将全部或部分资产的使用权作价为股份,参与股份制或股份合作制经营,以入股的资产使用权作为分红依据,股红按经营效益的高低确定。该模式体现了旅游业“利益共享”的精神,在旅游开发的同时,兼顾村民的长远利益,获得就业机会或从事经营工作,使他们能够长期分享旅游收益。 (3)转包:主要为闲置土地流转形式。即土地承包方将全部或部分承包地的使用权包给第三方,转包期限在不超过土地承包合同的剩余期限内由双方协商确定,转包方与发包方的原承包关系不变。 (4)出让:主要为闲置土地流转形式。即取得一定量的土地补偿后放弃土地承包经营权剩余期限的形式。这部分被征用了土地的农民,在按有关规定获得资金补偿后,就将土地使用权交给发包方或当地政府,从而再转交给建设方,承包方对这部分土地的使用权即行终止。 (1)村集体统一整合开发 村集体通过自筹资金的形式,将村里闲置的农宅流转过来,进行统一的整合开发。保留农宅外观,对内部进行装修改造,满足高端度假需求。如密云古北口北台乡居农宅专业合作社由村里12人发起成立,成员出资总额52.7万元,对村里闲置资产进行统一开发和经营管理。 (2)村集体与专业旅游公司共同开发 村集体通过引入外来资金的形式,与专业的旅游开发公司合作,对村里的闲置资产进行统一的整合开发。这种开发形式解决了资金的问题,并且开发建设相对专业,能够更好的把握市场需求,有针对性的开发产品。村集体可与专业旅游公司组成旅游合作社,通过合作社负责资源整合和统一开发。如密云山里寒舍,由北京北庄旅游开发公司和村集体共同成立北庄镇干峪沟旅游合作社,合作社为合作开发(股东单位)单位,负责资源整合、开发及提供配套服务。 (1)乡味保留与展现,最大程度展现乡村风貌 建筑材质乡土化:度假乡居的改造讲求文化性、乡土性,外表古朴陈旧,与周围环境融为一体,不突兀,不张扬。改造过程中最大限度地使用当地材质,如石材、木料、稻草等,尽力呈现传统民居形态,营造浓郁的乡味建筑。 完全以当地材料改造的山里寒舍一角 旅游体验乡土化:旅游体验虽是度假乡居的软性资源,却涉及深入内心的情感反馈。在旅游体验活动的开发中,要最大限度的利用村落中的乡土资源,如农田、果园、乡村家禽等小动物,以及生产生活工具、场景等,配套现代休闲理念,形成极具乡土性的乡村体验产品,提升游客的度假情致。 度假氛围乡土化:度假乡居,以“乡味”为氛围基底。一方面展现乡村原生态景观,古树老井山花、石磨草屋篱笆,营造出浓郁的乡土意境;另一方面,最大限度的保留乡村原有的生活状态和生活气息,将乡村居民的生产生活状态作为重要的无形资产,耕种的村民、喂家禽的农妇以及房前屋后休息的老人,都是乡村景观的重要组成部分。 山里寒舍当地人家饲养的家畜 (2)高端品质度假,最大程度提供舒适奢华体验 满足度假功能,是度假乡居模式的重要特征,也是乡村旅游升级的重要表现。在追求乡土、质朴的同时,兼顾度假的品质与舒适。外旧内新、外朴质内奢华的反差组合,更营造出独特的度假体验。 (1)专业运营管理公司 在对闲置资产进行统一整理和开发的基础上,可以引进专业的酒店运营管理公司进行运营管理。这类公司对酒店有着专业的运营管理理念,可以有效、专业的管理乡村酒店,以获取相应的收益。如山里寒舍专门引入了马来西亚雪邦黄金海岸酒店管理公司对其进行日常管理和运营。 (2)村集体统一运营管理 村集体可以通过合作社的形式,对度假乡居进行统一经营管理。由合作社统一进行结算,统一分配客源,在利益分配上以逐年递增的形式,为入社的闲置农宅合作社农户分配红利和租金,从而防止恶性竞争。 (1)全力塑造度假品牌 运营管理过程中,有意识地进行度假品牌培育和塑造,力求以成功特色的项目开发,打造乡村旅游度假品牌,以完善的运营管理,塑造品牌,并逐渐实现品牌延伸和品牌输出,在一定区域内进行品牌复制。 (2)充分调动农民积极性 一方面,让农民充分参与其中。优先考虑本地现有居民以及返乡居民就业,并积极组织农民培训,调动农民的积极性;项目开发充分利用乡村现有资源,在力求不改变居民生产生活方式的基础上,为农民带来收益。 另一方面,让农民真正获得收益。从农民角度出发,制定切实能够满足农民利益的相关政策,进而激发农民参与旅游开发的热情。 (1)租金收入 农民将闲置土地(宅地)、房屋等资产以租赁的形式流转,果园、农园等的经营权也可一并外包,农民每年收取租金。比如山里寒舍,提供给农民的每个宅院年租金为6000元,每亩耕地年租金1000元,每5年递增5%;果园等的租金每5年递增20%。 (2)分红收入 村民可通过房产、土地等方式入股,成为股东,每年不仅有固定的租金,年底还能按入股多少和项目的效益获取一定的分红。入股分红有助于社区居民的持续参与。 (3)工资收入 度假乡居模式的开发建设为当地居民提供了大量的就业机会,推动村民就地就业的进程。随着大量工作岗位的释放,如客房服务、安保巡逻、卫生保洁、农场耕作、果树管护等,为村里的原住居民和在外打工的农民提供就业岗位 ,成为挣工资的新型农民。 (1)最大限度保障农民权利 北庄旅游开发公司与干峪沟村村民签署了一份为期20年的委托经营合同。20年之后,如果村民对现有的经营状况和收益表示满意,可通过召开村民代表大会的形式,优先续租给开发企业。开发若干年后,根据村民意愿,项目经营权、基础设施、房屋和土地使用权将一并交回他们手中,也可以继续委托开发企业经营。这种模式,最大限度地保障了农民的土地所有权。
(2)最大程度确保农民收益 山里寒山为居民提供了租金、分红以及工资等多种收益形式,全村人均年收入达2万多元,在企业就业的社员年收入超过5万元。出租房屋、土地、果园等均可以获得租金,还可以入股合作社,按照经济效益和入股比例获取一定的分红,另外北庄镇政府还监督企业为村民优先安排社员就业,为农民带提供土建维修、客房服务、安保巡逻、卫生保洁、农场耕作、果树管护等力所能及的工作。山里寒舍还吸引了本地青年回流。现在山里寒舍的客房部主管、餐饮部主管、大客户经理,都是北庄镇土生土长的子弟。 |